Máte otázku na advokáta? Napíšte nám – jana.wurstova@petitpress.sk
Na vyše otázky odpovedajú: advokátka JUDr. Silvia Tatarková a právny asistent Bc. Miroslav Mazúch z advokátskej kancelárie S. Tatarkovej v Martine.
K našej bytovke patrí vnútorný uzatvorený dvor, ktorý je v spoločnom vlastníctve majiteľov bytov. Odhlasovalo sa na schôdzi, že na dvor je zákaz vstupu so psom kvôli deťom. Na všetkých prístupoch naň sú vyvesené oznamy o tomto zákaze. Všetci to rešpektujú. Napriek viacerým upozorneniam tam však jeden z majiteľov bytov pravidelne venčí psy a navyše po nich nezbiera výkaly. Správca bytového domu sa zmohol na upozorňujúci mail, ktorý však predmetný majiteľ ignoruje a vraj viac správca nemôže spraviť. Ako to máme riešiť? Sused porušuje zákaz odhlasovaný majiteľmi bytov, ale tiež dochádza k znečisťovaniu spoločných priestorov (je dvor spoločný priestor?)
JUDr. Silvia Tatarková (zdroj: (AK))V súvislosti s vami položenou otázkou je nevyhnutné upozorniť na skutočnosť, že legislatíva je v tejto oblasti pomerne neurčitá a neúplná.
Spoločenstvo vlastníkov bytov si môže na členskej schôdzi stanoviť určité pravidlá, nazývané súhrnne ako domový poriadok, ktoré sú podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinní dodržiavať vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.
Za predpokladu, že by ste si teda upravili povinnosti v spoločných priestoroch formou domového poriadku podľa zákona o vlastníctve bytov, je váš sused povinný tieto pravidlá dodržiavať.
Problémom však je, že zákonodarca neupravuje žiadne sankcie za nesplnenie takejto povinnosti. Na uloženie povinnosti je v zmysle Ústavy Slovenskej republiky potrebný zákonný podklad, ktorý však v tomto prípade absentuje.
Samozrejme, povinnosti môžu vyplynúť aj zo záväzkového vzťahu medzi zmluvnými stranami, avšak domový poriadok tak, ako ho definuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, nemožno bez ďalšieho označiť za záväzkovo-právny vzťah.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov by mohli za týmto účelom uzatvoriť zmluvu, ktorá by mohla obsahovať aj sankciu za porušenie povinnosti vo forme zmluvnej pokuty, avšak nevyhnutnou náležitosťou takejto zmluvy by musel byť prejav vôle všetkých zmluvných strán.
Miroslav MazúchVlastníci bytov a nebytových priestorov majú podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov možnosť domáhať sa, aby súd nariadil predaj bytu alebo nebytového priestoru za predpokladu, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.
Z uvedeného ustanovenia vyplýva nutnosť silnej intenzity zásahov do vašich práv na to, aby ste uspeli v takomto spore.
Ilustračná fotografia. (zdroj: freepik.com)Vašou zákonnou možnosťou zároveň je aj možnosť domáhať sa v intenciách Občianskeho zákonníka ochrany pred zásahmi do vašich vlastníckych práv susedom, ak zhodnotíte, že zasahuje do vašich práv nad mieru primeranú pomerom. Ochrany sa môžete domáhať na príslušnom súde, ktorý môže rozhodnúť o tom, aby sa sused zdržal činností, ktoré zasahujú do vašich práv na užívanie spoločných priestorov, pričom takéto rozhodnutie bude aj vykonateľné.
Čo robiť v mojej situácii s neprispôsobivým susedom, ktorému vadí akýkoľvek hluk? U starých rodičov máme na konci pozemku starú stodolu, v ktorej je dielňa a v ktorej je stolárske vybavenie, keďže môj dedo bol stolár. Ja si do nej chodím dva až trikrát v týždni na 2-3 hodiny spraviť, čo potrebujem. Odrezať, navŕtať a raz za čas niečo ohobľovať. Sused (starší pán okolo 75 rokov) mi jedného dňa prišiel vynadať na dedov pozemok, že si neželá, aby som tam čokoľvek robil a že sa mám zobrať a ísť preč, že ho hlukom obťažujem a že sa bude sťažovať. Slušne som ho informoval, že žiaľ, raz za čas si niečo odpíliť budem musieť a nech sa teda nejako dohodneme, no nechcel to ani počuť. Čo s tým? Existuje nejaká povolená hranica hluku, ktorú musím dodržiavať? Neviem si predstaviť, ako mám stlmiť hluk vŕtačky alebo kosačky, aby to susedovi nevadilo.
Na úvod je nevyhnutné poznamenať, že podľa Občianskeho zákonníka je vlastník veci povinný sa zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom vážne ohrozoval výkon práv iných.
