Právna poradňa: Spory na katastri

S. Tatarková (zdroj: ak)

Na liste vlastníctva (k nehnuteľnosti) je uvedené, že mám k nej právny vzťah. Stojí ale na pozemku, ktorého vlastníkom je Mária Ť. z našej dediny. Čo znamená termín: právny vzťah? Jozef V.

Do slovenského právneho poriadku nebola zakomponovaná rímska zásada superficies solo cedit, ktorá ustanovuje, že pozemok a stavby na ňom postavené sú nerozlučne spojené a patria k sebe. Vlastník pozemku a stavby na ňom postavenej je podľa tejto zásady rovnaký.

M. Lichnerová (zdroj: ak)

Slovenský právny poriadok však nespája vlastnícke právo k pozemku s vlastníckym právom k stavbe. Vlastníkom stavby a pozemku môžu byť dve rozdielne osoby. Za takéhoto právneho stavu môže dôjsť k situácii, že stavba je postavená na cudzom pozemku.

Čo sa týka vlastníckeho práva k pozemku alebo stavbe, vlastnícke právo patrí tomu, kto je ako vlastník uvedený na príslušnom liste

O. Randiak (zdroj: ak)

vlastníctve, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná.

Z vašej otázky, ktorou popisujete aktuálny stav, nám vyplýva, že na liste vlastníctva máte pod stavbou informáciu typu „Právny vzťah k pozemku parcelné číslo 123 pod stavbou s. č. 456 je evidovaný na liste vlastníctva č. 789.“ Uvedená informácia znamená, že právny vzťah k pozemku, na ktorom stojí vaša

J. Zacharidesová (zdroj: ak)

stavba, je uvedený na inom liste vlastníctva, pričom konkrétny list vlastníctva je tam priamo uvedený. Takýmto právnym vzťahom je napríklad vlastnícky vzťah, nájomný vzťah, správa, ťarchy a podobne.

Na liste vlastníctva 789 sa teda dozviete, aký je právny vzťah k pozemku, na ktorom je vaša stavba, a teda kto je jeho vlastníkom, správcom, či sú na pozemku zapísané poznámky, aké sú na ňom zriadené ťarchy

N. Rantová (zdroj: ak)

a ostatné informácie. Zároveň by tam mala byť informácia o tom, že právny vzťah k stavbe postavenej na pozemku je evidovaný na vašom liste vlastníctva. Nie je zároveň vylúčené, že vlastníkom pozemku pod stavbou na inom liste vlastníctva bude ten istý vlastník, ktorý vlastní aj stavbu.

Vlastním byt, bývam v ňom sám. Svojho času som ručil kamarátovi, keď si bral úver na podnikanie. Teraz je v zahraničí, splátky neplatí. Ja

M. Mazúch (zdroj: ak)

nie som na tom finančne tak dobre, aby som vedel splátky platiť. Môžem prísť o byt? Môže mi ho banka zobrať? Za akých okolností? Ivan B.

Podľa Občianskeho zákonníka dohodou účastníkov možno zabezpečiť pohľadávku ručením. Ručenie vzniká písomným vyhlásením, ktorým ručiteľ berie na seba voči veriteľovi povinnosť, že pohľadávku uspokojí, ak ju neuspokojí dlžník. Ručiteľ je povinný dlh splniť, ak ho nesplnil dlžník, hoci ho na to veriteľ písomne vyzval.

Vzťah medzi veriteľom a ručiteľom je zabezpečovací. Veriteľ sa môže domáhať splnenia záväzku od ručiteľa iba za predpokladu, že dlžník bol vyzvaný na splnenie dlhu a v primeranej lehote svoj záväzok nesplnil.

Pokiaľ teda váš kamarát dlh nesplní, veriteľ je oprávnený požadovať plnenie od vás. Dávame tiež do pozornosti, že ručiteľ môže proti veriteľovi uplatniť všetky námietky, ktoré by mal proti veriteľovi dlžník. Ak veriteľ uplatní pohľadávku voči ručiteľovi, ručiteľ je povinný o tom písomne informovať dlžníka. V prípade, že ručiteľ uspokojí záväzok za dlžníka, vzniká medzi ručiteľom a dlžníkom vzťah ako medzi veriteľom a dlžníkom. Ručiteľ je oprávnený si uplatňovať pohľadávku voči dlžníkovi, ktorá mu vznikla po uspokojení pohľadávky pôvodnému veriteľovi.

Ak vás veriteľ vyzve na plnenie a vy za dlžníka dlh veriteľovi nesplatíte, môže sa veriteľ domáhať uspokojenia svojej pohľadávky na súde voči vám a aj voči vášmu kamarátovi. Po vydaní právoplatného rozhodnutia môže veriteľ podať návrh na začatie exekučného konania.

Podľa exekučného poriadku, exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu. Stane sa tak, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.

Na to, aby mohlo dôjsť k exekúcii na byt, musia byť splnené podmienky, že exekúcia nemôže byť vymožená iným spôsobom, a že sú vedené viaceré exekúcie, prevyšujúce v súhrne 2 000 eur.

Naša odpoveď sa týka ručenia. Pokiaľ bolo na váš byt zriadené záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky, banka môže postupovať v zmysle ustanovení o záložnom práve.

(zdroj: Ilustračné foto: Adobe Stock)

Dostal som od rodičov dar – dom. Darovanie je riadne zaregistrované na katastri, ale aj spolu s vecným bremenom. Ešte stále v ňom býva aj moja babka. Dom chcem predať, záujemcovia s vecným bremenom nesúhlasia. Dá sa vecné bremeno zrušiť? Braňo K.

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Darovaním nehnuteľnosti prejde vecné bremeno spolu s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Podľa Občianskeho zákonníka, vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno tiež zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.

Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.

Z uvedeného vyplýva, že možnosti na zrušenie vecného bremena je niekoľko. Najjednoduchšou cestou k zrušeniu vecného bremena je dohoda s oprávneným z vecného bremena. V tomto prípade je možné podať návrh na zrušenie vecného bremena na príslušný katastrálny úrad na základe zmluvy o zrušení vecného bremena.

Zmluva o zrušení vecného bremena musí byť uzatvorená medzi oprávneným (vašou starou mamou) a povinným (vami) z vecného bremena. Podpis osoby oprávnenej musí byť úradne overený. Vecné bremeno zaniká dňom výmazu záznamu z listu vlastníctva.

Komplikovanejšia situácia avšak nastáva v prípade, ak vaša stará mama so zrušením vecného bremena nesúhlasí. V tomto prípade je možné vecné bremeno zrušiť len na súde, a to podaním žaloby o zrušenie vecného bremena. Zrušenie vecného bremena súdom je možné len v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Vecné bremeno je však možné zrušiť len za poskytnutia finančnej kompenzácie alebo za inú bytovú náhradu.

Ako v otázke uvádzate, je pravda, že nehnuteľnosť je možné odpredať aj s vecným bremenom, avšak kupujúci musia s týmto vopred súhlasiť. Odporúčame vám, aby ste si v prípade prevodu nehnuteľnosti s vecným bremenom v kúpnej zmluve vyslovene zašpecifikovali, že kupujúci sú si vedomí, že na predmet kúpy je viazané vecné bremeno doživotného užívania.

(zdroj: Ilustračné foto: Pixabay)