Mám rozsudok o vypratanie nehnuteľnosti, no zároveň je podaný návrh na obnovenie konania, keďže sa vyskytli vážne pochybenia zo strany navrhovateľa v súvislosti s vyprataním nehnuteľnosti. Môže ma dať exekútor vysťahovať, kým sa súd nevyjadrí? Karol V.
JUDr: Silvia Tatarková, advokátka. (zdroj: Foto: archív AK)Žaloba na obnovu konania je kategorizovaná v slovenskom právnom systéme ako mimoriadny opravný prostriedok, ktorý nemá odkladný účinok. To znamená, že vydané rozhodnutie zostáva v platnosti. O odkladnom účinku môže rozhodnúť súd, avšak rozhoduje len na návrh žalobcu. V prípade, že by súd akceptoval dôvody uvedené v návrhu žalobcu na odklad vykonateľnosti rozhodnutia, v takomto prípade sa odkladajú právne účinky napadnutého rozhodnutia. Pokiaľ takéto rozhodnutie súdom nebude vydané, exekútor môže pokračovať v exekúcii v zmysle exekučného poriadku,
JUDr. Monika Lichnerová, advokátska koncipientka. (zdroj: Foto: archív AK)lebo má platný exekučný titul.
Už niekoľko mesiacov sme v podnájme, nájomnú zmluvu máme uzatvorenú na rok a nájom riadne platíme. Majiteľka bytu nám z ničoho-nič ale dala vedieť, že si príde pre kľúče, lebo byt chce predať. Súčasťou riadne podpísanej nájomnej zmluvy sú aj podmienky výpovede – máme ju dostať písomne a máme mať tri mesiace na vysťahovanie. Je možné, aby nás majiteľka vyhodila z podnájmu? Aké máme možnosti brániť sa? Barbora M.
Júlia Zacharidesová, právna asistentka. (zdroj: Foto: archív AK)Vo vašom prípade prichádza do úvahy viacero riešení. Nie je úplne jasné, či ste uzatvorili zmluvu o nájme bytu, lebo v texte otázky hovoríte o podnájme. Bez ohľadu na to je potrebné skúmať, podľa akého predpisu bola uzavretá vaša nájomná zmluva, lebo od typu uzavretej zmluvy závisí aj riešenie vášho problému.
Ak bola uzavretá podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, môže prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu v prípade, že nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije, alebo sa v byte nachádza so
Mgr. Alexandra Hojová, advokátska koncipientka. (zdroj: Foto: archív AK)súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenie domu alebo inak porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza. Druhým dôvodom výpovede môže byť riadne a včas nezaplatené nájomné alebo úhrady za služby spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace; alebo nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky; nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom; je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre
ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. No aj za takýchto okolností, musí byť výpoveď z nájmu písomná.
Pokiaľ je zmluva uzavretá podľa občianskeho zákonníka, nájom bytu je v zmysle tohto zákona chránený, preto je možné nájomný vzťah skončiť len zo zákonných dôvodov, a to len dohodou strán alebo písomnou výpoveďou. Prenajímateľ je však oprávnený dať výpoveď z nájmu bytu len zo zákonných dôvodov, a to keď potrebuje byt pre seba, alebo svoju rodinu, ak nájomca hrubo porušuje povinnosti, ktoré mu vyplývajú zo zmluvy (neplatenie nájomného, atď).
Neplatnosť výpovede podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Pokiaľ však nájomca považuje výpoveď za neplatnú, a podá žalobu na súd, výpoveď vás zaväzuje až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu.
Jedným z možných riešení je aj to, že vlastník bytu pri predaji bytu oboznámi záujemcu/kupujúceho s tým, že predmetný byt je prenajatý a kupujúci kupuje byt aj s nájomným pomerom, čím by vlastne váš nájomný vzťah pokračoval s novým prenajímateľom.
V každom prípade vám odporúčame zmluvu prekonzultovať s advokátom, aby ste presne vedeli, aké máte zákonné možnosti, akým právnym režimom sa bude nájomný vzťah spravovať a aké budú možnosti riešenia, keďže ich je viacero. Vplyv na riešenie vášho problému má aj dĺžka nájomného pomeru.
